Los bajos costos de financiamiento actualmente conducen cada vez más a la compra y venta de bienes inmuebles. Desafortunadamente, el rudo despertar llega más tarde para el comprador. Una vez que se ha pagado el precio de compra y se ha entregado el objeto, el comprador a menudo se sorprende por defectos que antes no hubiera creído posible. Un vistazo al contrato de compra generalmente conduce rápidamente a la desilusión. Por lo tanto, casi todos los contratos de compra notariados para un condominio u otra propiedad reciben una exención de responsabilidad integral. En consecuencia, el vendedor excluye toda responsabilidad por defectos materiales o legales.

Como regla general, el vendedor hace referencia a este descargo de responsabilidad y rechaza todas las quejas del comprador.

Está el comprador completamente perjudicado?
La situación legal para el comprador no es tan dramática. El punto de partida para reclamos del comprador es la regulación en § 444 BGB. Establece que un vendedor no puede invocar un descargo de responsabilidad si el vendedor garantiza una determinada condición o ha engañado fraudulentamente al comprador.

El vendedor es responsable del acuerdo de calidad realizado en el contrato de compra
Sin embargo, el contrato de venta rara vez contiene una garantía expresa. Por lo general, los vendedores intentan de mantener la información sobre la propiedad bastante general y por lo tanto, de abstenerse de información específica. Sin embargo, en algunos lugares también hay acuerdos especiales de calidad, que luego deben cumplirse a pesar de la exclusión de responsabilidad. Por ejemplo, información sobre el tamaño del apartamento, el año de construcción o incluso el historial de pagos anterior de un inquilino, que debe ser asumido.

Problema: probabilidad de un comportamiento fraudulento del vendedor
Sin embargo, la mayoría de las disputas se llevan a la pregunta de si el vendedor tiene la culpa de un comportamiento fraudulento. Tal comportamiento no solo es asumido por la jurisprudencia si el vendedor ha respondido incorrectamente a ciertas preguntas del comprador o ha dado deliberadamente información falsa o engañosa de cualquier otra manera. Esta información errónea generalmente siempre es capaz de exponer un comportamiento fraudulento; el problema aquí es a menudo poder comprobar las expresiones concretas del vendedor.

El vendedor tiene que dar detalles del informe del agente inmobilario?
En este contexto, sin embargo, el informe de un agente inmobiliario puede ganar en importancia. Porque después de varias decisiones, un vendedor debe tener información de una informe correspondiente imputado, si le ha encargado al agente la mediación del objeto y tiene conocimiento de la exposición o la información contenida en el mismo por parte del vendedor. La información incorrecta que se encuentra allí, generalmente está bien documentada por el comprador y por lo tanto, representa un buen punto de partida para una exención de responsabilidad.

En caso de defectos graves, el vendedor debe señalar estos defectos
Si faltan declaraciones concretas por parte del vendedor, se puede afirmar un comportamiento frauduloso y se puede acusar al vendedor de no informar al comprador sobre la existencia de defectos sin que se le pregunte. Por supuesto, el vendedor no tendrá que aclarar todas las deficiencias, ya que, en principio, cada parte puede y debe proteger sus propios intereses. Sin embargo, de acuerdo con la jurisprudencia, debe realizarse una aclaración cuando obviamente haya un significado especial para la decisión de compra del comprador. Cuanto más importancia tiene un defecto, el vendedor se vera obligado a explicar dicho defecto.

Las decisiones en la jurisprudencia al respecto son numerosas. Con frecuencia se encuentra una infestación de alimañas (por ejemplo, también carcoma) o también daños por humedad. En principio, existe la obligación de informar, siempre que el daño tome un cierto grado.

Problema: el comprador debe demostrar al vendedor el conocimiento del defecto
Para poder registrar con éxito las reclamaciones, el comprador siempre debe demostrar que el vendedor estaba al tanto del defecto. Esto es ciertamente más fácil con defectos visibles que con defectos más ocultos. Sin embargo, si un vendedor ha vivido en un objeto él mismo, generalmente se puede asumir el conocimiento de un defecto grave.

En caso de ineficacia del descargo de responsabilidad, el comprador tiene todos los derechos bajo la ley comercial contra el vendedor
Si el comprador se ha saltado el obstáculo del descargo de responsabilidad, tiene disponible toda la gama de reclamos comerciales. Por lo tanto, el comprador puede, en principio, retirarse del contrato de compra, siempre que el defecto tenga cierta importancia. En la medida de lo posible, o además, la afirmación de una reclamación específica por daños, que consiste, por ejemplo, en el costo de la medida de reparación necesaria.

También es concebible reducir el precio de compra, que es particularmente aplicable cuando una reparación no puede cuantificarse o no es posible (por ejemplo, el año de construcción esta incorrecto).

Cuanto más pesado es el defecto, más fácil puede ser que se demuestre que los
vendedores son conscientes del defecto.
En general, se puede afirmar que las posibilidades para el comprador no son tan malas. Cuanto más grave sea un defecto, más probable es suponer que el vendedor debería haber revelado dicho defecto.

El seguro de defensa jurídica generalmente cubre tales casos
Los compradores que tienen un seguro de defensa jurídica, generalmente se benefician de la adquisición de los costos por parte de su seguro, ya que es a este respecto una disputa de contrato de ventas «normal». Por lo tanto, vale la pena recurrir a un seguro de defensa jurídica si hay alguna dificultad. Si falta dicho seguro, el reclamo se puede ejecutar con éxito, sin embargo, el vendedor tiene que asumir todos los