Alquileres, WEG y derecho inmobiliario
Asesoría jurídica para arrendatarios, arrendadores, propietarios de departamentos, empresas, personas que compran propiedades, desde la mera revisión de contratos de arrendamiento hasta la representación extrajudicial y judicial.
Los temas que competen al alquiler o a la propiedad nunca se ciñen a una sola cláusula contractual, sino que afectan la vivienda, el funcionamiento del negocio y muy a menudo a intereses económicos muy importantes. Los clientes que buscan abogacía en materia de alquileres en Berlín, o bien un abogado en derecho inmobiliario, a los cuales se les puede atender en español, globalizan, a partir de su problema y de la situación de los documentos existentes, del recorrido de los plazos que se pueden seguir y de lo que se tiene que puntuar, la valoración ordenada de su asunto.
Nuestra oficina de Berlín-Charlottenburg asesora a particulares, así como a empresas en el ámbito del derecho alemán de arrendamientos residenciales, alquileres comerciales, propiedad horizontal alemana o WEG y operaciones inmobiliarias. Para los clientes internacionales y de habla española, explicamos de manera clara cuál es la forma de funcionamiento del derecho de alquileres e inmobiliario en Alemania, incluyendo el que puede revelar ser decisivo, si no se realiza de manera adecuada, en su caso, entre otras explicaciones.
Personas a las que asesoramos
El despacho ofrece la asesoría y representación de personas o empresas que han tomado la decisión de revisar un contrato de arrendamiento, necesitan aclarar un conflicto entre arrendatario y arrendador o requieren asesoramiento en relación con la propiedad horizontal o bienes inmuebles en Berlín.
Los arrendatarios pueden solicitar asesoramiento sobre defectos de la vivienda, reducción de la renta, aumentos de alquiler, liquidación de gastos complementarios, devolución de fianza, un acuerdo en relación a la terminación del contrato, la necesidad del arrendador para obtener la propiedad y, eventualmente, un procedimiento de desalojo y otros problemas por los que tienen que enfrentarse durante el alquiler o después de finalizado.
Los arrendadores pueden tener asistencia en relación con los contratos de alquiler, el alquiler pendiente, el incumplimiento del contrato, la notificación de la terminación del arrendamiento, la reclamación de daños, la entrega de la vivienda y la recuperación de la posesión a través de un procedimiento judicial de desalojo.
A respecto del derecho del arrendamiento de los locales comerciales, conviene conocer todos los detalles, ya que puede ser importante la duración del contrato, las posibilidades de su terminación, las obligaciones de explotación, las cláusulas de adaptación y los costes adicionales que pueden derivarse a largo plazo. Precisamente por ello, atendemos al contrato específico y a la realidad empresarial de las partes que asesoremos.
Dentro del derecho sobre la propiedad horizontal alemana, se pueden ver afectadas la propiedad privativa, los elementos comunes, el reparto de costes, las obras, los acuerdos de los propietarios, así como las decisiones de la administración y los conflictos de los miembros de la Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Una vez llevado a cabo el proceso de la compra de un inmueble/bien, se puede examinar el borrador del mismo contrato, los riesgos jurídicos, las establecidas vinculadas al objeto del inmueble/bien o sobre aquellos temas que aún están pendientes de negociarse. Los actuales propietarios también pueden solicitar la asistencia cuando surjan disputas relacionadas con el uso, la propiedad o la administración de sus bienes.
Las personas que alquilan, arriendan, que poseen o que desean comprar un inmueble/bien en Alemania suelen encontrarse con normas y procedimientos que no conocen. El despacho de abogados desarrolla estos temas/adiciones en varios idiomas; también tiene la experiencia de casos en personas, documentos o bienes que están entre varios estados.
Conflictos jurídicos habituales
Una cláusula poco precisa, un presupuesto impago, un inmueble con un defecto, una disputa en la comunidad de propietarios… un conflicto puede convertirse con rapidez en más conflictivo de lo que era esperado. La revisión jurídica, bien organizada, estructura los hechos: identifica qué eventos exigen una respuesta inmediata.
Las cláusulas vagas relativas al alquiler y a los gastos adicionales, a lo permitido, a la duración, a la denuncia, a las reparaciones, a las reformas o a la responsabilidad pueden suscitar la creación de expectativas distantes y a la postre provocar problemas.
Enfoque jurídico: El mismo contrato tiene que leerse en relación con las circunstancias reales del arrendamiento. Se refuerzan las cláusulas que no se consideran determinantes o que se consideran abiertas o que pueden tener consecuencias futuras, para evitar que las decisiones posteriores se lleven a cabo a ciegas.
La humedad, el moho, una calefacción que no funciona, el ruido excesivo o los daños pueden condicionar de forma importante el uso de una vivienda o de un local. Dicho esto, sí que es cierto que no se puede llevar a cabo una reducción del alquiler sin haber revisado antes los requisitos legales, los medios de prueba de los que pueda disponerse y las comunicaciones mantenidas.
Enfoque jurídico: La revisión puede contener la comunicación del defecto, fotografías, informes, cronología del problema, reacción del arrendador e implicación real en la forma de utilizar el inmueble. A partir de esa información se puede decidir cómo llevar y tratar el asunto.
Las discrepancias ocasionadas por recibos impagos, incrementos, gastos de explotación, liquidación, complementos a abonar o devoluciones de la fianza son bastante comunes. Sin poder revisar la totalidad de la documentación, no se puede saber si cada uno de esos importes ha sido calculado y justificado correctamente.
Enfoque jurídico: Se contraponen el contrato y la liquidación, los recibos de pago, justificante de la entrega de las cosas y la correspondencia. Así se realizan las distintas partidas objeto de discusión, y se decide cuáles deben ser aclaradas, impugnadas, negociadas o reclamadas.
Por último, la resolución de un contrato puede producir unas consecuencias, posiblemente severas, para las partes. La forma de la notificación, la justificación, la fecha de la recepción, el plazo y cómo ha sido el desarrollo del alquiler son elementos que pueden dar un giro total a la apreciación jurídica.
Enfoque jurídico: La notificación y la documentación asociada se revisan lo más rápido posible; seguidamente, dependiendo de la situación, el siguiente paso podría ser la contestación escrita, la negociación, el acuerdo de pago, el desalojo o la defensa de las reclamaciones.
El contenido de los conflictos dentro del régimen alemán de propiedad horizontal gira a menudo en torno a los acuerdos de propietarios, los gastos comunes, las reparaciones, las reformas, los elementos de propiedad privativa, los elementos comunes y las molestias que alguien pueda causar.
Enfoque jurídico: Se realiza un examen conjunto de la declaración de división, de las normas de la comunidad, de las actas, de los acuerdos, de la obra recopilada de resoluciones o de las liquidaciones. A partir de esa documentación se puede valorar realizar una negociación, presentar la impugnación de un acuerdo WEG o cualquier otra actuación jurídica.
Los contratos de compraventa y la documentación de nuestras propiedades pueden contener requisitos o disposiciones con consecuencias jurídicas o económicas que no se pueden detectar a primera vista. Por eso hay que resolver primero los asuntos pendientes antes de venir a tener una obligación vinculante o bien antes de acudir al notario.
Enfoque jurídico: El borrador del contrato y la documentación existente se confrontan en busca de las cláusulas necesarias, responsables y aquellas que se encuentran en situación de negociarse todavía. Una revisión permite preparar más la decisión de compra y las necesarias conversaciones posteriores.
Valor jurídico
Los consejos de un abogado no van a proporcionar la misma respuesta para todas las situaciones. Puede, en cambio, ayudar a aclarar el margen de responsabilidad y mostrar riesgos que no se han hecho evidentes hasta ese momento y proporcionar una base más sólida para decidir qué hacer en adelante.
Obtendrá una explicación de las cláusulas, las cosas que son más importantes para usted, los documentos que vienen a continuación y las circunstancias que se aplican a su propio caso y, además, tendrá una indicación de los puntos que quedan por explicar más o revisar más de lo que lo ha hecho anteriormente.
Los plazos marcan la diferencia en los despidos de agentes de ventas, en una impugnación del acuerdo (WEG), en la reclamación de la compra y en la tramitación judicial de un proceso civil. La consulta puede originar un efecto de separar lo urgente de aquello que puede tomarse más tarde.
Las fotografías, los documentos para la entrega, las notificaciones de defectos, las liquidaciones, los justificantes de pago y las cartas de reclamación se pueden estructurar para que los hechos se presenten de forma que no queden datos relevantes descompuestos.
Una carta bien fundamentada o las negociaciones relatadas según los puntos que realmente han de entrar en discusión pueden contribuir a sacar a la luz la posición del cliente y ayudar a reducir el conflicto que puede plantearse antes de entrar de lleno en el procedimiento judicial.
Y cuando la comunicación extrajudicial no ayuda, el despacho puede asumir, después de revisar y aceptar el mandato, la representación en los procedimientos de arrendamientos, en las reclamaciones de pago, en los desahucios y en los asuntos de propiedad horizontal alemana.
Los clientes internacionales obtendrán explicaciones comprensibles sobre los arrendamientos y sobre la propiedad en Alemania; esto facilita en caso de que intervengan documentos, personas, bienes inmuebles o relaciones económicas de más de un país en los procesos de comunicación citados.
Nuestro enfoque jurídico
El bufete combina su experiencia en derecho alemán de arrendamientos, WEG y propiedad inmobiliaria con una comunicación directa y una visión práctica del asunto, sea nacional o internacional.
El bufete asesora y representa tanto a los inquilinos como a los arrendadores. Esta experiencia permite comprender los intereses contractuales y los argumentos que suelen ofrecerse desde cada parte sin que se pierda de vista la concreta posición del cliente.
Los servicios abarcan el alquiler de inmuebles, el arrendamiento de locales comerciales y el derecho alemán del Eigentumswohnung. En el caso de que existan varios problemas conectados de uso, gestión, pago, propiedad u obligaciones contractuales, los mismos se pueden examinar mediante una sola estrategia.
Más allá de los conflictos ya existentes entre las partes, el despacho revisa documentos y acompaña en las negociaciones que anteceden a la compra de un inmueble. Las cláusulas significativas y los puntos sobre los cuales no se haya llegado a un acuerdo se pueden debatir antes de que se tomen decisiones que sean vinculantes.
El despacho tiene una clara proyección internacional y colabora con personas que precisan un asesoramiento jurídico en lengua española sobre cuestiones del derecho alemán, brindando un servicio muy necesario para aquellas personas que residen en el extranjero o que no quieren tratar cuestiones jurídicas complejas en alemán en una cadencia con el derecho alemán.
Los asuntos difíciles se explican en términos comprensibles para el cliente, que recibe esa visión ordenada del cuadro jurídico de los problemas importantes, de las alternativas y de los documentos que todavía pueden faltar.
De acuerdo a las decisiones asumidas, el trabajo puede comenzar por una consulta, por la revisión de un contrato y continuar vía correspondencia, negociaciones, reclamaciones de pago, procedimientos de desalojo o litigios dentro del sentido más amplio de una WEG.
Su abogada
Vera Zambrano es la abogada fundadora, tal cual, y principal del despacho internacional de abogacía con sede en Berlín-Charlottenburg. Su actividad incluye todo tipo de asuntos de derecho privado nacional e internacional, así como derecho alemán sobre alquileres, propiedad horizontal e inmobiliario.
Abogada Vera Zambrano
En materia de alquileres y propiedad inmobiliaria, Vera Zambrano presta asistencia asesorando sobre la revisión de contratos, la reducción de la renta, la terminación de contratos de arrendamiento, los procedimientos de desalojo y de pago, el derecho de propiedad horizontal o en el marco de las negociaciones que conducen a la compra de una propiedad.
La orientación internacional del despacho permite atender en varios idiomas a personas que alquilan, arriendan, poseen o quieren comprar una propiedad en Alemania; los conceptos jurídicos se exponen de manera clara; siempre se analizan a partir de los contratos y documentos reales del caso.
Ejerció como abogada en Berlín desde 2017.
Finalizó en 2018 el curso especializado para abogados en derecho de arrendamientos y la propiedad horizontal alemana.
Actividad jurídica en asuntos de derecho privado relacionados con Alemania y otros países.
Realización de asesoría jurídica y comunicación con clientes nacionales e internacionales en varios idiomas.
Información solicitada con frecuencia
Podría ser adecuado poner en práctica una comprobación previa a la firma, recibir un requerimiento de aumento de renta o notificación de terminación de contrato o incluso cuando hay defectos en la vivienda, si existen discusiones por pagos o si nos llegan documentos judiciales. También puede ser útil la consulta a anterioridad para detectar plazos, pruebas y requisitos formales que no hayamos tenido en cuenta.
Sí. El despacho asesora y representa a ambas partes en asuntos residenciales y comerciales, incluyendo contratos de alquiler y pago de rentas, defectos y reducción del alquiler, terminación contractual, devolución de inmueble, daños, procedimientos de desalojo, reclamaciones de pago.
Por supuesto, un abogado especializado en arrendamientos puede revisar tanto un contrato ya firmado como un contrato que se presente en proyecto y no haya sido firmado. El examen puede comprender la vivienda o el local, la renta, los gastos, la fianza, la duración, la resolución, el uso permitido, las reparaciones y otras cláusulas de interés.
El despacho puede valorar si el defecto que se da a conocer ha sido importante desde la perspectiva del orden jurídico, cómo ha sido documentado y cuáles han sido las relaciones comunicativas con el arrendador. La posibilidad de una reducción de la renta y su importe dependerá siempre de las circunstancias del caso concreto, razón por la cual no podrán ser dados por supuestos.
Sí, normalmente es necesario presentar la comunicación del aumento o la liquidación, el contrato, las cuentas anteriores y los comprobantes de pago a disposición del inquilino. La revisión puede referirse tanto a los requisitos formales como al contenido de la reclamación.
Sí, la revisión se puede realizar a la comunicación, los hechos alegados, la fecha de la recepción, los plazos y el desarrollo anterior del alquiler. Una vez aceptado el mandato, el despacho puede asesorar y asesorarse con los arrendadores que quieran recuperar la posesión o los inquilinos que tengan que contestar o defenderse, incluida la asistencia de un abogado de desalojo cuando el procedimiento lo requiera.
Incluye, entre otros aspectos, los derechos y deberes de los propietarios, la propiedad privada y la propiedad común, la distribución de los gastos, la realización de las reparaciones, la realización de las modificaciones estructurales, el uso permitido, los acuerdos adoptados por los propietarios, la impugnación de los mismos y las reclamaciones por molestias en la comunidad.
Sí, el despacho puede revisar los borradores del contrato y la documentación que exista, señalar las cláusulas que deben ser puestas de relieve y aclarar sus posibles consecuencias. Lo que se debe intentar es realizar dicha revisión antes de que el comprador asuma un compromiso que obligue a aquel.
Sí, el despacho de abogados da atención a los clientes internacionales en asuntos de alquileres, WEG y propiedad inmueble en la medida en que sean relevantes en lo que respecta a Alemania. La comunicación sería en español, si bien la valoración se haría en función de las leyes y procedimientos alemanes aplicables al caso. También es interesante para la búsqueda de abogados en Alemania que hablen en español o abogados en Berlín que hablen español.
Serán útiles para la revisión el contrato de arrendamiento, los anexos, el acta de entrega, las notificaciones de terminación, las advertencias, las comunicaciones de defectos, las fotografías, los justificantes de pago, las liquidaciones de gastos, las actas WEG, los acuerdos de propietarios, la declaración de división, los borradores de compraventa y también la correspondencia anterior. También es interesante hacer constar todos los plazos que se conozcan.
El Siguiente Paso
Explique brevemente si necesita ayuda con un alquiler de vivienda, un contrato de alquiler de un local comercial, con una reducción/alza de la renta, una liquidación de gastos, una fianza, el fin de un contrato, un procedimiento de desalojo, una comunidad WEG o la compra programada de una vivienda. Adjunte los contratos, cartas, liquidaciones, notificaciones, acuerdos, documentos judiciales y demás que existan y señale qué plazos conoce.
